Выгодно ли инвестировать в коммерческие помещения?

Насколько выгодно вложение средств в нежилые помещения в новостройках?

Часть площадей в новостройках, по нормативам столичного градостроительства, должна быть выделена под коммерческие помещения. Как правило, это первые этажи зданий, где затем располагаются салоны красоты, магазины «шаговой доступности», медицинские клиники и прочая инфраструктура.

Эти помещения можно приобрести аналогично квартирам: у застройщика или на вторичном рынке.

Ранее — в двухтысячных годах — помещений в многоквартирных домах категорически не хватало. Спрос был очень высок, поэтому стоимость «коммерции» была гораздо выше. Также была распространена практика перевода квартир в нежилые помещения.

Сегодня такой практики практически не существует. Застройщики в обязательном порядке выделяют квадратные метры под коммерцию. По данным аналитиков, 90% домов в Москве и Московской области не имеют квартир на первых этажах.

В большинстве случаев — 65% — покупателями помещений на первых этажах становятся жители этих домов. Это начинающие или развивающиеся предприниматели, которые хотят сэкономить время на дорогу на работу и понимают потребности соседей: открыть ли магазин пива или товаров для животных, парикмахерскую или студию ногтевого сервиса и т.д.

Вторая крупная категория покупателей — 30% — нежилых помещений в домах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Для них важна перспективность места, трафик и количество квадратных метров.

Третья категория относится скорее к арендаторам — компании, ориентированные на временный спрос. Это могут быть производители или поставщики мебели, окон, сантехники и материалов для ремонта. Обычно они арендуют шоу-рум сроком от 5 лет в районах интенсивного строительства.

Стоимость помещений на первых этажах

Помещения под коммерческие объекты нередко стоят по цене квартир: 180-220 тыс. руб. за 1 кв. метр. Цены зависят от района, расположения дома в рамках жилого комплекса, интенсивности трафика, наличия метро, спроса, конкурентов и прочее.

Кроме того, цены зависят и от ликвидности объекта. На ликвидные помещения — от 50 до 120 кв. м. с удобным расположением и планировкой —  торг минимален, а вот «неликвид» —  непроходимые места, отсутствие витринного остекления, подвальные этажи — можно купить и в рассрочку, и со скидкой.

Минимальные арендные ставки составляют 3-8 тыс. руб. за 1 кв. м. в год или, в среднем, 20-25 тыс. руб. с 1 кв. м. в год в стандартных спальных застройках комфорт-класса.

Выгодно ли инвестировать?

Инвестировать в коммерческую недвижимость в принципе выгодно: инвестиции возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилом сегменте. Срок окупаемости помещений в новостройках составляет 7-10 лет. Доходность от ликвидного объекта при сдаче в аренду достигает 8% годовых.

Идеально инвестировать с бюджетом от 15 млн. руб.: в этом случае баланс между вложениями и отдачей будет оптимальным.

Впрочем, есть и подводные камни. В сегменте коммерческой недвижимости все-же требуется опыт, который позволит выбрать выгодное предложение и стратегически спланировать долгосрочные перспективы: учесть возможности дальнейшего развития микрорайона, появления конкурентов (особенно сетевых) и новых дорог с интенсивным трафиком. К примеру, дорога, которая при застройке была главной, после появления рядом с жилым комплексом метро, стала второстепенной, так как дорога до метро оттянула на себя весь трафик.

Стоит учесть и тот факт, что поиск арендаторов занимает больше времени и часто приходится идти навстречу арендаторам, так как спрос в целом ниже по сравнению с жилым сегментом.

Основные риски инвестирования в нежилые помещения связаны с экономическими колебаниями. В отличие от жилой недвижимости, где спрос будет всегда, в кризисные годы спрос на «коммерцию» неизбежно падает.

Выбрать помещение с высокой доходностью